תקנות חדשות יביאו לשקיפות בעסקאות התחדשות עירונית: הגנה משמעותית לבעלי הדירות
בשורה משמעותית לבעלי דירות המעורבים בפרויקטים של התחדשות עירונית: סגן רה"מ ושר המשפטים, יריב לוין, בשיתוף פעולה עם שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, העבירו לאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת תקנות חדשות בעניין צורתה ותוכנה של עסקת התחדשות עירונית.
מטרת התקנות היא להגביר את השקיפות בעסקאות אלה, לקדם ביצוע של עסקאות הוגנות, ולאפשר את ביטולן באם לא עמדו ברף הנדרש.
התקנות החדשות הן צעד משמעותי נוסף בהגנה על זכויות בעלי הדירות:
דרישה לפיה עורך דין יאמת את חתימתו של בעל הדירה על עסקת התחדשות עירונית, וזאת לאחר שווידא כי בעל הדירה מבין את מהות העסקה ומשמעויותיה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושבעל הדירה חותם מרצונו.
העסקה תכלול פרטים מזהים מלאים של היזם, תוך חובה לגלות מי הם בעלי השליטה בחברה, כך שבעל דירה יוכל לדעת מול מי הוא עומד בעת חתימה על ההסכם.
חובה לגלות כל אפשרות לניגוד עניינים של היזם וכל מי שפועל מטעמו בקשר לפרויקט.
חובה לציין את סוג העסקה בעת החתימה על החוזה (ולא להותיר זאת לשלב מאוחר יותר) – פינוי בינוי, התחדשות בניינית בדרך של הריסה ובנייה מחדש, או בדרך של עיבוי וחיזוק.
חובה לציין בעסקה את התאריך בו נחתמה עסקה ראשונה עם בעל דירה בבית המשותף. יודגש כי ממועד זה נגזרות זכויות מהותיות, כדוגמת הזכות לבטל העסקה בשל עיכוב בקידומה, זכויות קשישים ועוד.
חובה לציין מועדים מרביים לאישור תב"ע, להוצאת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה.
ציון התמורה, או עקרונות לקביעת התמורה, שיקבל כל בעל דירה בפרויקט.
התחייבות היזם למסור לבעלי הדירות ערבות לבניית דירת התמורה, בדומה לנדרש ברכישת דירה חדשה. גובה הערבות לא יפחת משווי דירה הדומה במאפייניה לדירת התמורה. לעניין זה יקבע נוסח ערבות אחיד בתקנות.
התחייבות היזם למסור לבעלי הדירות ערבות בלתי מותנית הניתנת לפירעון עם דרישה, להבטחת תשלום דמי השכירות לתקופה הפינוי, עד קבלת הדירה החדשה.
התחייבות היזם למסור לבעלי הדירות ערבות גם בעסקת עיבוי וחיזוק, להבטחת השלמת ביצוע העבודות שהובטחו לבעלי הדירות.
ביטול עסקה:
אי קיומם של דרישות אלה בנוגע לחוזה שנחתם בין יזם לבעל דירה יוביל, במקרים מסוימים, לבטלות העסקה. ניתן יהיה לפנות לממונה על פניות הדיירים בבקשה לאשר את בטלות העסקה, ולמחוק את הערת האזהרה, אם נרשמה.
בנוסף, מפרטות התקנות רשימת נושאים שיש לכלול בעסקה, אך ניתן להשלימם בהסכמת הצדדים, אם לא נכללו בהסכם מראש.
התקנות החדשות הן תוצר של עבודה משותפת של משרד המשפטים, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית וגורמים נוספים
אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "התקנות כוללות הסדרה מקיפה של הסכמי התחדשות עירונית. הן עוסקות גם בדרך ההתקשרות, וגם בתכניה, והכול במטרה לקדם התקשרויות הוגנות, שקופות וראויות, שמייצרות שוק משוכלל ואיכותי. ההסדרים שנקבעו יגנו על זכויות בעלי הדירות מחד, ומאידך ישרתו גם את היזמים בכך שיקדמו פשטות ואחידות בעסקאות, ובכך יאפשרו קרקע בטוחה ונוחה לקידומן. הסדרים דומים שיצרנו בעבר מיסדו ושיפרו מאוד את ההתנהלות בשוק, ואפשרו את היקפי הפעילות העצומים שאנו רואים כיום בענף ההתחדשות העירונית."
מנכ"ל משרד המשפטים, איתמר דוננפלד: "התקנות הן שלב נוסף במהליכים שנועדו לספק הגנה לדיירים לאורך כל שלבי הליך ההתחדשות העירונית. החלטה לחתום על עסקת התחדשות עירונית היא אחת ההחלטות המשמעותיות שמקבל בעל דירה, והתקנות המוצעות נועדו לקבוע כללים לעסקה כזו כדי לוודא שהוא לא יקופח במסגרתה. ברצוני להודות למחלקת ייעוץ וחקיקה (משפט אזרחי) בראשותה של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (אזרחי), עו"ד כרמית יוליס".
כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי): "לצד הליכי חקיקה דרמטיים לקידום מיזמי התחדשות עירונית, אנו תמיד עם העיניים אל בעלי הדירות ומודעים לצורך במעטפת הגנה עליהם בשוק ההולך ומתפתח. התקנות שהוגשו עתה לאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, נועדו להבטיח את הבטוחות עבורם, להביא לחיזוק האמון בין השחקנים השונים בתהליך ולהגברת הוודאות בתחום. קיבלנו מספר רב של הערות מהציבור לטיוטת התקנות, כאשר הנוסח שהוגש משקף כמה שינויים שהוחלט לאמצן".
לסיכום:
התקנות החדשות הן בשורה משמעותית לבעלי דירות המעורבים בפרויקטים של התחדשות עירונית. הן יביאו לשיפור משמעותי בשקיפות ובהוגנות של עסקאות אלו, ויספקו הגנה רחבה יותר לזכויותיהם של בעלי הדירות.
