בעלים של משרד תיווך מוכר באשדוד החליטו לתבוע אישה מבוגרת שלטענתם סירבה לשלם להם דמי תיווך עבור דירה אותה מכרה.
הדירה, שהוצעה תחילה למכירה באתר יד2, עניינה רבים, בין היתר את השכנים הצמודים של האישה המבגורת.
המתווכים ראו את המודעה באתר, פנו לאישה והציעו לה לתווך קונים.
האישה הסכימה למתווכים אולם לטענתה, מעולם לא אמרה שהיא תשלם דמי תיווך והאף הדגישה למתווכים כי במידה והבית יימכר, הרוכשים הם אלו שישלמו את דמי התיווך, ורק הם.
במסגרת דיונים אותם ניהל הרשמת הבכירה אירנה רוזן בבית המשפט לתביעות קטנות באשדוד היא הצליחה להוציא מהצדדים מידע רב ולהגיע להחלטה נבונה ומושכלת המבהירה לאזרחים מדוע כדאי לשים לב תמיד על מה חותמים.
במהלך הדיונים, הודה אחד המתווכים שתבעו את האישה, כי כל מה שהוא עשה היה לשים שלט על הבית, ואין לו קשר למכירת הדירה, שלבסוף נמכרה לשכנה בבניין.
לפניכם פרוטוקול גזר הדין המלא, עם השמטות שמות המעורבים, שימו לב על מה אתם חותמים כשאתם סוגרים עסקה עם מתווכים, הפרוטוקול:
- לפניי תביעה קטנה שעניינה תשלום דמי תיווך בסך 28,000 ₪.
כמצוות תקנה 15(ב) לתקנות שיפוט בתביעות קטנות (סדרי דין), תשל"ז-1976, פסק הדין ינומק באופן תמציתי.
טענות הצדדים:
- כעולה מכתב התביעה, הנתבעת מכרה את דירתה במהלך תקופת הבלעדיות אשר עליה הסכימו הצדדים בהסכם שנחתם ביום 24/4/23, וזאת תוך התעלמות מכל עבודת השיווק שנעשתה על ידי התובעים.
לטענת התובעים, הנתבעת עקפה את ההסכם ומנעה מהם ליטול חלק בעסקה שנכרתה בינה לבין הרוכש.
- לטענת הנתבעת, היא הוחתמה על הסכם הבלעדיות במרמה, תוך שהתובע 2 מחתים אותה על טופס הזמנת שירותי תיווך, לאחר שהוסכם בין הצדדים שלא ישולמו דמי התיווך על ידי הנתבעת אלא על ידי רוכש הדירה. לטענתה, נאמר לה על ידי התובע 2 שהיא חותמת על שני העתקים של הטופס הסטנדרטי להזמנת שירותי תיווך כאשר העותק השני מיועד לשימוש המשרד. לאחר מכירת הדירה התברר לנתבעת שהמסמך הנוסף שעליו הוחתמה איננו עותק של טופס הזמנת שירותי תיווך אלא הסכם בלעדיות שעותק ממנו מעולם לא נמסר לה.
- עוד טוענת הנתבעת, שהדירה נמכרה ימים ספורים לאחר ההתקשרות עם התובע 2 לשכן שעמו הייתה במשא ומתן קודם לכן ושלתובעים אין כל קשר לעסקה למכירת הדירה.
דיון והכרעה:
- לאחר שעיינתי בכל אשר הובא לפניי ושמעתי טענות הצדדים לפניי, נחה דעתי כי דין התביעה להידחות.
- התובע 2 אשר התנהל מול הנתבעת, העיד שפנה אליה בעקבות הפרסום שלה באתר "יד 2". עוד העיד שניתנה לנתבעת האפשרות להחריג מהסכם הבלעדיות כל גורם שתחפוץ, תוך ציון שמו ומספר תעודת הזהות שלו אך הנתבעת נמנעה מלעשות כן, מה שמלמד, לשיטתו, שלא הייתה מצויה במשא ומתן רציני עם אף רוכש פוטנציאלי.
עוד העיד שקודם להתקשרות, הוצעה לנתבעת הצעה על ידי השכן אשר הייתה נמוכה ולכן המשא ומתן לא התקדם. לטענתו, אותו המציע ראה את הפרסום של התובעים במחיר גבוה יותר מהצעתו, הבין שעלול להיכנס לתחרות עם רוכשים פוטנציאליים נוספים ולכן הציע לנתבעת הצעה גבוהה יותר. הנתבעת קיבלה את ההצעה תוך שהיא מונעת מהתובעים את האפשרות לממש את השירות.
משהתבקש התובע 2 להבהיר מהי תרומתו לעסקה אם אף לשיטתו, הרוכש לא הגיע באמצעותו, השיב שהציב שלט פרסום ושאותו המציע הבין שעומד מאחורי הנתבעת משרד התיווך ובשל כך הדירה נמכרה בסכום גבוה יותר.
לשאלת בית המשפט אילו פעולות נעשו מלבד הצבת השלט, השיב שפרסם את הדירה גם באתר "יד 2".
התובע 1 העיד שלא היה חלק מההתנהלות מול הנתבעת ושנכנס לתמונה לאחר שהנתבעת סירבה לשלם את דמי השכירות.
- הנתבעת העידה שפרסמה את הדירה באופן עצמאי באתר "יד 2" וקיבלה פניות רבות. עוד העידה שניהלה משא ומתן עם שני שכניה ולבסוף השכנה היא שרכשה את הדירה. הנתבעת העידה שהתובע 2 פנה אליה אף הוא בעקבות הפרסום באתר "יד 2" וביקש לסייע לה במכירת הדירה. הנתבעת הבהירה לו כי אין בכוונתה לשאת בתשלום דמי התיווך והתובע 2 אישר שהתשלום ייגבה מרוכש הדירה אם יגיע באמצעותו.
עוד העידה הנתבעת שהוחתמה על שני העתקים של מה שהוצג לה על ידי התובע 2 כטופס סטנדרטי ונמסר לה שהעותק השני נדרש לצרכי המשרד.
כמו כן, העידה הנתבעת שמספר ימים לאחר החתימה, בפתח סוף השבוע, נסגרה העסקה מול השכנה ולכן ביום א', דבר ראשון על הבוקר, הודיעה על כך לתובע 2 אשר החל לשכנעה לבטל את ההסכם.
הנתבעת העידה שלתובעים לא היה כל קשר לעסקה שנרקמה ושבמהלך הימים שחלפו ממועד החתימה על טופס ההתקשרות ועד להודעה על מכירת הדירה, לא פנה אליה ולו לקוח אחד של התובעים.
- עדות הנתבעת הייתה סדורה, מפורטת, עניינית והותירה רושם אמין לחלוטין על בית המשפט. מנגד, עדות התובעים התפרסה על נתונים רבים שאין להם כל רלוונטיות לשאלה שבמחלוקת, כגון הצעת רכישה של שכן נוסף שאף לגביה לא נטען שהתקבלה באמצעות התובעים, מועד רישום הערת אזהרה, מסירת חשבוניות במשרד התובעים וכד' – עד כדי יצירת הרושם שהערבוב בין עיקר לתפל אינו מקרי ואינו נובע מהיעדר הבנה אלא יש לו מטרה אחרת. הדברים נכונים לא רק ביחס לעדות התובע 1 שכלל לא היה מעורב בהתקשרות והתנהלות מול הנתבעת אלא גם לעדות התובע 2 אשר בחר שלא להתייחס לטענות הנתבעת בכל הנוגע לאופן חתימתה על מסמכי ההתקשרות.
- עיון בראיות הצדדים, מלמד שטופס "הזמנת שירותי תיווך בלעדיים למכירת ו/או השכרת נכס מקרקעין" נחתם על ידי התובעת ביום 24/4/22 ובהתאם להסכם, ניתנה למשרד התיווך תקופת בלעדיות של חצי שנה.
עוד עולה מחומר הראיות שכבר ביום 1/5/22 בשעה 8:57, שלחה הנתבעת לתובע 2 הודעה ובה הודיעה על מכירת הדירה. עינינו הרואות, שבין מועד החתימה לבין מועד ההודעה על המכירה חלפו ארבעה ימי עסקים.
- אין מחלוקת שהדירה לא הוצגה לשכנה שרכשה אותה באמצעות התובעים ולנוכח סמיכות מועד ההתקשרות ומועד ההודעה על המכירה, הנני מקבלת את גרסת הנתבעת שלפיה המשא ומתן עם השכנה החל טרם חתימתה על מסמכי ההתקשרות עם התובע 2 – גרסה שכלל אינה במחלוקת.
- כאמור, טען התובע 2 שתרומתו לעסקה באה לידי ביטוי בהצבת שלט אשר גרם לשכנה לגבש את העסקה במחיר גבוה יותר ממה שהוצע לנתבעת קודם לכן.
טענה זו הינה בעלת משמעות כפולה: ראשית, המדובר בטענה בעלמא שלא הוכחה. השכנה לא זומנה לעדות על ידי התובעים על מנת להוכיח את הקשר הנטען שבין הצבת השלט לבין התגבשות העסקה. שנית, בעדותו החופשי, העיד התובע 2 שפעל להצבת השלט וכלל לא טען שבוצעו פעולות שיווק נוספות לאחר חתימת מסמכי ההתקשרות על ידי הנתבעת. רק במענה לשאלת בית המשפט, טען שפרסם את הדירה גם באתר "יד 2" – טענה שלא נתמכה ולו בבדל ראיה ולכן אין אלא לקבוע שהפעולה היחידה שננקטה על ידי התובעים היא הצבת שלט פרסום.
- לא עלה בידי התובעים להפריך את טענת הנתבעת שבמשך ארבעה ימי ההתקשרות לא פנה אליה ולו לקוח אחד של התובעים. התובעים כלל לא טענו שפנו אליהם רוכשים פוטנציאליים בקשר לדירת הנתבעת ובוודאי שלא הציגו מסמכי התקשרות עם לקוחות כאלו ואף לא הביאו אותם לעדות.
- ההלכה היא שגם הסכם הבלעדיות אינו מייתר את דרישת הגורם היעיל, דהיינו, לא די שהדירה נמכרה במהלך תקופת הבלעדיות אלא הזכות לגבות דמי תיווך קמה רק מקום שבו המתווך היה הגורם היעיל בהתקשרות (רע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' אופיר בנימין [פורסם בנבו] (20.7.16)).
סעיף 14(ב) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 קובע שקיימת חזקה סטטוטורית, לפיה המתווך הבלעדי היה הגורם היעיל ככל שביצע את פעולות השיווק בהתאם לתקנות המתווכים המקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה-2004 אשר קובעות כי על המתווך לבצע שתיים מתוך הפעולות המפורטות בסעיף 1.
- בפס"ד בעניין בראל, קבע כב' בית המשפט העליון כי החזקה הקבועה בסעיף 14(ב) לחוק אינה חלוטה ופירט מהן השאלות המנחות שיש לבחון על מנת להכריע בשאלה אם הורם הנטל לסתירתה, כגון המועד שבו ראו הרוכשים את הנכס – לפני תקופת הבלעדיות או במהלכה, המועד בו נחתמה העסקה, האופן שבו הגיעו הרוכשים לנכס – האם באמצעות מתווך אחר או בדרך אחרת וכד'.
- בענייננו, משלא עלה בידי התובעים להוכיח שבמהלך ארבעת ימי ההתקשרות, ננקטה על ידם פעולת שיווק נוספות, בנוסף להצבת שלט פרסום, הרי שכלל לא קמה לתובעים החזקה בדבר היותם הגורם היעיל ולכן הנטל להוכחת טענה זה מוטל לפתחם – נטל שבו לא עמדו כלל וכלל.
- יתירה מזו, גם אם לצורך הדיון הייתי מקבלת – ואינני מקבלת – שעלה בידי התובעים להקים החזקה לטובתם בדבר היותם הגורם היעיל, הרי שלנוכח עדויות שני הצדדים בתיק, לא היה מנוס מקביעה שעלה בידי הנתבעת לסתור חזקה זו וזאת בשים לב להנחיות כב' ביהמ"ש העליון בפס"ד בעניין בראל, שכן אין מחלוקת שהעסקה התגבשה ימים ספורים לאחר חתימת מסמכי ההתקשרות ואף אין מחלוקת שהרוכשת לא הגיעה באמצעות התובעים (כפי שלא הוכח שהגיע באמצעותם ולו מתעניין אחד).
- בנסיבות אלו, ומשעה שלא עלה בידי התובעים להוכיח כי היוו גורם יעיל לעסקה מושא התביעה, הרי שאינם זכאים לדמי התיווך ודין תביעתם להידחות מכל וכל.
- לנוכח מסקנה זו, אינני נדרשת לטענות הנתבעת בכל הנוגע לאופן החתמתה על הסכם ההתקשרות המעלות תהיה כשלעצמן, קל וחומר מקום שבו התובעים לא מצאו לנכון להתמודד איתן במהלך הדיון.
- סוף דבר, התביעה נדחית.
התובעים יישאו בהוצאות הנתבעת בגין ניהול הליך זה לרבות הכנת כתב הגנה להתייצבות לדיון בסך 1,000 ₪.
ההוצאות ישולמו בתוך 30 יום ממועד מסירת פסק הדין לידי התובעים.
המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים".
תגובה אחת